Титульное страхование недвижимости — что это такое, где застраховать, стоимость страхования сделок с недвижимостью, купли-продажи квартиры

Определение

Титульным называется страхование, призванное защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее. Страхуется риск потери права собственности из-за дефекта титула, под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи). Ошибочно полагать, что любая утрата права собственности будет признана страховым случаем при титульном страховании. Не будет признана страховым случаем гибель недвижимости вследствие пожара, взрыва, землетрясения, умышленного разрушения и т.д.

Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз. В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности. Страховка титула покроет этот убыток.

От чего защищает

Титульное страхование защищает владельца полиса от риска утраты имущества по причинам, которые от него не зависят. Например, из-за признания судом недействительности сделки — как с участием последнего собственника, так и предшествовавших. Это чаще всего происходит из-за нарушения прав несовершеннолетних, наследников или прежних владельцев жилья, признания недееспособности одного из участников сделки, ошибок в документах, мошенничества или других криминальных следов. Также сделку могут аннулировать, например, из-за банкротства продавца, если он предусмотрительно избавился от имущества, которое могут забрать за долги.

Несмотря на то что предварительно можно проверить квартиру с помощью юристов, риски, что впоследствии что-то пойдет не так, есть и спрогнозировать их можно не всегда. Про себя вы всегда можете точно сказать, что являетесь добросовестным покупателем, но личность продавца и история квартиры может преподнести неприятные сюрпризы, даже если ничто не вызывает подозрений.

По Гражданскому кодексу, если сделку признали недействительной, все должно вернуться: покупатель и продавец возвращают друг другу все полученное, а если это невозможно, должны выплатить компенсацию. Но в некоторых ситуациях без дополнительной защиты в виде страховки есть риск остаться и без недвижимости, и без денег. В большинстве случаев срок исковой давности — три года. Но если иск предъявила сторона, которая не являлась стороной сделки, например, обделенные наследники или несовершеннолетние, то срок может составлять и до десяти лет. Если появятся проблемы, решать их хлопотно, накладно и долго. Да и цена вопроса велика. Поэтому страхование титула служит хорошим подспорьем для покупателя квартиры.

Особенности

Застраховать можно:

  • жилые помещения (квартиру, дом);
  • нежилые помещения (апартаменты, здания, сооружения и даже имущественные комплексы);
  • земельные участки.

Но, конечно, чаще всего страхуют именно жилье.

Естественно, с учетом цены вопроса для страховщика такой полис подразумевает большую ответственность. Поэтому, прежде чем согласиться застраховать объект, изучается его история и персоналии продавцов. Если налицо очевидные проблемы, в страховании могут отказать.

Страховая сумма, как правило, устанавливается в размере рыночной стоимости недвижимости, но не превышает фактические затраты по покупке.

Из-за серьезности вопроса для оформления страховки понадобится предоставить внушительный список документов. Скорее всего, придется приготовить технический план и кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договора купли-продажи по страхуемому объекту за последние несколько лет, справку об экспертной оценке стоимости квартиры и даже справку от нарколога и психиатра о том, что клиент не состоит у них на учете.

Титульное страхование при покупке квартиры: что это такое?

Содержание

Страхование титула при покупке любой недвижимости – это отличный способ защитить себя при оспаривании сделки третьими лицами. Страховая компания в таком случае выплачивает клиенту денежное возмещение, равное стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Когда сделка может быть оспорена:

  • Если квартира получена продавцом в наследство. Даже через несколько лет могут объявиться наследники, имеющие право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).
  • Если продавец продал квартиру несовершеннолетнего ребенка, не оформив разрешение органа опеки.
  • Если недвижимость приобреталась на маткапитал или погашалась ипотека с использованием средств по сертификату. По закону нужно выделять доли всем членам семьи, но не все это делают. Сделку может оспорить орган опеки, ПФР, прокуратура, отец ребенка или сам сын или дочь по достижении совершеннолетия.

Важно! Согласно ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной через суд продавец обязуется вернуть покупателю деньги, а покупатель – недвижимость. И если освободить квартиру довольно просто, то с возвратом денег могут возникнуть проблемы. Скорее всего, всю сумму поделят на несколько платежей, и ждать ее придется очень долго. Титульное страхование от этого спасает.

Какие риски страхуются?

При оформлении договора титульного страхования страхуется риск утраты права собственности добросовестным приобретателем по нескольким причинам:

  • Признание сделки недействительной через суд.
  • Истребование квартиры из чужого незаконного владения.
  • Признание недействительными предшествующих сделок.
  • Установление фактов мошенничества при проведении предыдущих сделок.
  • Банкротство продавца. Сделку могут аннулировать по решению суда.
Читайте также:  Страхование недвижимости: движимого имущества физических лиц, обязательное и личное, добровольное для граждан - полис

Точные риски нужно смотреть в договоре со страховой компанией перед тем, как его подписывать.

Как застраховать сделку при покупке жилья?  

Шаг 1. Находим квартиру, которую вы хотите приобрести. Подобрать подходящее жилье можно самостоятельно или обратиться к риелторам.  

Сразу оговоримся, что под титульное страхование попадают не все объекты недвижимости. Застраховать сделку можно, если вы приобретаете:

  • квартиру на «вторичке» , на новостройки этот вид страхования не распространяется;
  • любые жилые помещения: комнаты, квартиры, загородные дома;
  • участки земли, независимо от наличия построек на нем;
  • нежилые площади, застраховать можно целые заводы или отдельно цеха.
kak-zastrakhovat-sdelku-pri-pokupke-kvartiry

Порядок действий

  1. При помощи агентства недвижимости, частного риэлтора или самостоятельно найти подходящую квартиру.
  2. Обсудить с продавцом условия будущей сделки, заранее предупредив, что будет оформляться договор титульного страхования. Так как платить за него будет покупатель и он никак не зависит от продавца, нормальным собственникам это не доставит никаких хлопот. А вот если продавец заранее задумал обмануть покупателя, на этом этапе он может отказаться от сделки.
  3. Осмотреть квартиру и запросить документы для ее проверки.
  4. С документами на руках начать поиск подходящей страховой компании.
  5. Обратиться в страховую компанию, объяснить ситуацию, предоставить документы.
  6. Дождаться, пока специалисты СК проведут собственную проверку на основании предоставленных бумаг.
  7. Заключить с СК договор страхования титула и оплатить полис.
  8. Заключить с продавцом договор купли-продажи.
  9. Оформить право собственности на жилье. На этом этапе договор страхования титула вступает в силу.
  10. Подписать акт приема-передачи и запросить у продавца расписку в получении средств за квартиру.

Факт передачи денег никем, кроме покупателя, не контролируется. Если на этом этапе возникнут проблемы, страховое возмещение выплачено не будет, так как не будет подтверждения факта оплаты. Как следствие, расписка в получении средств нужна обязательно. Иногда ее совмещают в одном документе с актом приема-передачи, однако лучше, если это будет оформлено в виде отдельного документа.

Документы

Непосредственно страховой компании для проверки квартиры нужно предоставить:

  • Паспорт клиента, чтобы было понятно, кто именно является покупателем.
  • Паспорт продавца, чтобы можно было сверить данные на документах с удостоверением, подтверждающим личность.
  • Выписка из ЕГРН на приобретаемую недвижимость. Сейчас такой документ заменяет собой свидетельство на право собственности. Он является одной из важнейших бумаг, по которой можно проверить как факт наличия у продавца права собственности, так и возможные обременения. Выписка нужна максимально свежая, желательно, полученная не позднее чем за 1 месяц до даты оформления договора.
  • Техпаспорт на квартиру. Этот документ позволяет определить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки. Иногда это может иметь огромное значение.
  • Выписка из домовой книги. Очень важный документ, на основании которого можно понять, кто именно прописан в квартире. В идеале следует требовать от продавца еще до окончания оформления сделки выписать всех прописанных лиц, однако это не всегда возможно (может быть просто некуда выписываться). Если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, то это может стать проблемой, так как выписать их «в никуда» невозможно. Также, если несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья, требуется разрешение органов опеки на продажу квартиры.
  • Согласие супруги/супруга продавца. Этот документ актуален только в том случае, если продавец состоит в браке и есть хоть малейшая вероятность того, что квартира не находится в его личной собственности.

Тот факт, что в выписки ЕГРН будет фигурировать 1 человек – ничего не значит. При покупке недвижимости права на нее возникают у обоих супругов и не важно, кто из них считается собственником по документам. Доказать тот факт, что жилье является личной, а не совместной собственностью достаточно сложно, потому значительно проще всегда требовать согласия супруги/супруга. Даже если этого не сделает покупатель, такие требования выдвинет СК, иначе компания просто откажется оформлять договор страхования титула.

Расходы

Размер страхового возмещения указывается непосредственно в договоре. Он должен соответствовать рыночной стоимости квартиры на момент подписания этого документа. На практике сумма может быть немного ниже (примерно на 5-10%), однако это все равно лучше, чем ничего. Нужно учитывать еще тот факт, что цена не зависит от той стоимости жилья, которая указана в договоре купли-продажи.

Стоимость страхового полиса зависит от следующих факторов:

  • Цена квартиры (рыночная) – сумма возмещения.
  • Период, на который будет застрахована квартира. Как правило, первый год – самый дорогой, потом цена снижается.
  • Возможные риски. Чем выше СК оценивает вероятность того, что у клиента будут проблемы, тем дороже обойдется страховка. К слову, это тоже может быть неплохим сигналом о потенциальных проблемах – чем выше ставка страховой компании, тем больше вероятность того, что проблемы все-таки возникнут.

Пример: В среднем, ставка составляет около 0,3% от рыночной стоимости квартиры (суммы возмещения). Если предположить, что квартира стоит на рынке 10 миллионов рублей, то страховой полис обойдется приблизительно в 30 тысяч рублей.

Сроки

Сам договор заключается примерно за 1-2 дня. В отдельных случаях – 1 неделя, но только очень редко – дольше. А вот его срок действия зависит уже от клиента. Это может быть как 1 год, так и 10 лет. Чаще всего такой договор заключают на 3 года (срок исковой давности). Гарантий того, что срок исковой давности не будет восстановлен это не дает, но все же большая часть проблем за это время исчезает сама собой.

Читайте также:  Экспертиза ремонта квартиры и дома

Пример: Если квартира досталась продавцу по наследству, и он сразу ее продает, есть вероятность, что сделку оспорят другие потенциальные наследники. Срок исковой давности по подобным делам составляет 3 года, но только при условии, что наследник знал или должен был знать о том, что наследодатель умер и оставил после себя квартиру. Однако если наследник не знал об этом (например, находился в очень длительной командировке, где у него не было доступа к интернету, телефону и другим средствам связи) и сможет это доказать, то срок исковой давности может быть восстановлен даже через 10 лет.

Как производится выплата страховки в случае возникновения проблем

Выплата страхового возмещения выполняется в строгом соответствии с договором. Конкретные условия могут меняться в зависимости от выбранной СК и возникшей ситуации. В среднем, если нет никаких причин для отсрочки платежей и других проблем, выплата производится примерно в срок до 1-3 месяцев после обращения клиента или получения окончательного решения суда.

Страхование титула помогает решить значительную часть проблем, однако с оформлением сделки помогает далеко не всегда, из-за чего могут возникать риски и другие спорные ситуации, не связанные непосредственно с потерей права собственности. Указать на них заранее могут только опытные юристы. На бесплатной консультации они расскажут об основных проблемах, которые могут возникать в такой ситуации. Также специалисты готовы сопровождать всю сделку, с момента поиска продавца и до оформления права собственности. Комбинируя грамотную юридическую помощь и страхование можно практически на 100% избавиться от любых нежелательных ситуаций.

Порядок оформления

Для покупки страховки титула нужно пройти ряд шагов:

  1. Нужно выбрать страховую компанию.
  2. Собрать довольно большой пакет документов, которые страховщик возьмет на изучение прежде, чем согласиться заключить договор.
  3. После получения позитивного ответа от компании оформить страховой полис и оплатить его стоимость.

Рассмотрим каждый этап процедуры оформления страховки более детально.

Выбор компании

Титульное страхование в России предоставляют очень ограниченное число страховщиков. Все они страхуют риски при покупке квартиры, дома, нежилых помещений (например, производственных комплексов), земельных участков, а некоторые даже готовы брать на страхование риск покупки объектов незавершенного строительства.

Но в основном компании сотрудничают с заемщиками банков-партнеров либо юридическими лицами. Перед тем как оформить договор страхования проводится экспертиза всех документов на покупаемую недвижимость.

Название СКТарифСрок страхованияСтраховые риски
Росгосстрах0,25-1%до трех летпотеря права собственности
РЕСО-гарантия0,3-1,4%на срок кредитованияутрата права собственности, обременение
Альфастрахованиеот 0,3%до 10 летпотеря права собственности

Какие документы нужны?

Для титульного страхования нужно будет заполнить заявление-анкету, где описывается покупаемая недвижимость, а также все сведения о праве собственности и предыдущих сделках. Вместе с заявлением нужно подать и пакет документов, большая часть которых связана с самой недвижимостью.

Для страхования потребуется:

  • копии паспортов сторон;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • расширенная выписка из ЕГРН;
  • техплан БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • документы, подтверждающие дееспособность продавца;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если у продавца есть маленькие дети);
  • согласие супруга/и продавца на совершение сделки;
  • отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли (если покупается доля).

В случае если квартира ранее часто покупалась и перепродавалась, могут быть затребованы правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам. Дополнительно страховщик вправе запросить расширенные выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что в квартире не прописаны несовершеннолетние лица. После того как все документы будут изучены, подписывается договор страхования.

Делается это без нотариального оформления в простой письменной форме. Страховку титула можно купить как до регистрации права собственности на квартиру, так и после этой процедуры. Но полис вступит в силу только после появления на купчей отметки регистратора.

Срок

Срок, на который покупается страховка, обычно, не превышает 3-х лет (период общей исковой давности).

Сколько стоит?

Стоимость полиса составляет в среднем от 0,2% до 1,4% от страховой суммы. Страховщик имеет право применять к рассчитанным базовым страховым тарифам повышающие (от 1,1 до 5) и понижающие (от 0,9 до 0,1) коэффициенты в зависимости от различных обстоятельств, влияющих на степень страхового риска.

Например, дороже обойдется полис, если квартира продавалась чаще двух раз в год или по доверенности. Размер платежа зависит также от срока страхования – в первый год он самый высокий, а затем постепенно снижается. Страховая сумма обычно привязывается к рыночной стоимости объекта недвижимости или размеру кредита.

Титульное страхование – дорогая услуга. Однако платить можно только первые три года, а не весь срок кредитования, как в случае с обычным имущественным страхованием.

Оптимальный срок по страхованию титула

На практике титульное страхование собственности оправдано на срок не более 3-х лет. Это самый оптимальный период для подобного рода добровольного страхования, потому как срок исковой давности, установленный гражданским законодательством по аналогичным делам, не превышает 3-х лет.

Если в истории квартиры есть рента, свежее наследство или дарение, если объект недвижимости реализуется по схеме с заниженной стоимостью в ДКП, если в сделке на первый взгляд всё чинно и благородно (всё в порядке), но вас гложут сомнения – во всех этих случаях есть смысл воспользоваться титульным страхованием!

Читайте также:  Страхование гражданской ответственности владельцев квартир и имущества

Случаи, когда страховка не поможет:

  • Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору
  • Когда наступила гибель или уничтожение недвижимого имущества
  • Если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретённый объект недвижимости
  • Когда застрахованный имущественный объект незаконно используется не по целевому назначению (например, если жилое помещение без разрешения и соответствующего согласования используется как офис или магазин)
  • Если в квартире или доме произошло несогласованное изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров (например, неузаконенная перепланировка)
  • Когда объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами за долги)

Какие случаи при заключении договора могут привести к отказу в возмещении?

После того как страхователь сообщит о страховом случае, компания проводит свое расследование и принимает решение о выплате или об отказе в компенсации убытков. Типичные причины отказа в выплате:

  • признание страхователя решением суда недобросовестным приобретателем недвижимости;
  • установления судом факта совершения сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, мошенничества со стороны покупателя полиса;
  • конфискация имущества в связи с уголовным преступлением (страховка не покрывает этот риск).

Отказ возможен, если выяснится, что при заключении договора клиент сообщил страховщику заведомо ложные сведения об обстоятельствах, влияющих на наступление страхового события. Не выплатят деньги также в случае страхового мошенничества, например, когда страхователь сам способствовал наступлению страхового случая.

Решение об отказе в страховой выплате сообщается исключительно в письменной форме с обоснованием причин. Все основания для отказа должны быть указаны в самом договоре страхования и в правилах страхования.

Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

  • документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
  • сам договор титульного страхования недвижимости;
  • решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску. 

Ответы юриста на частые вопросы

Кому выплачивает деньги страховщик при возмещении по титульному страхованию при ипотеке?

Остаток долга выплачивается банку. Первоначальный взнос и уплаченные деньги возвращаются заемщику.

Может ли отказать страховщик в страховании титула?

Да. Если для компании слишком большие риски, в страховке могут отказать.

Оформил титульное страхование. Что делать при наступлении страхового случая?

Для начала нужно позвонить страховщику и сообщить о наступлении страхового случая. Когда суд примет решение о признании ДКП недействительным, необходимо представить его заверенную копию в компанию для назначения страхового возмещения.

Компенсируются ли судебные расходы и моральный ущерб по страхованию титула?

Нет. Эти деньги взыскиваются отдельно с ответчика.

Когда могут отказать в возмещении по титульному страхованию?

Отказ возможен при нарушении любого условия договора. Например, если клиент незаконно изменил планировку квартиры, при уничтожении недвижимости в результате пожара.

Важные нюансы

Титульное страхование — услуга, которая имеет некую ограниченность по времени. К примеру, вы решили оформить страховку на время выплаты ипотечного кредита — 5 лет. А вот ситуация, когда кто-то может оспорить в суде ваше право собственности может случиться и через 10, и через 15 лет.

Стоимость пожизненного титульного страхования достаточно велика. Ежегодно вам предстоит переводить в финансовую организацию сумму, эквивалентную 1-2% от общей стоимости квартиры. Это очень накладно.

Также важно учитывать, что даже титульное страхование не дает стопроцентную защиту от всех возможных возникающих рисков. Некоторые компании специально исключают из страхового договора события, которое произошли в прошлом и привели к наступлению страхового случая. Чтобы этого избежать, нужно очень внимательно читать условия договора. Лучше — с вашим юристом.

Обращаем ваше внимание и на тот факт, что титульное страхование при ипотеке или купле-продаже, защищает только от потери права собственности! Если, например, внезапно объявится человек, прописанный в этой квартире, но не имеющий права на собственность, то, согласно статье № 40 Конституции РФ, он сможет в ней жить. Вам, соответственно, придется делить жилплощадь с незнакомым человеком.

Титульное страхование недвижимости - что это такое, где застраховать, стоимость страхования сделок с недвижимостью, купли-продажи квартиры
Титульное страхование недвижимости - что это такое, где застраховать, стоимость страхования сделок с недвижимостью, купли-продажи квартиры

Заключение эксперта

  1. Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности.
  2. Такую страховку есть смысл оформлять, если квартира приобретается у физического лица. При покупке недвижимости от застройщика вероятность оспаривания права собственности близка к нулю.
  3. Стоимость страховки довольно велика. Если сделка терпит, проще отказаться от покупки наследственной квартиры, или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это выйдет дешевле.
  4. Перечень страховых рисков определяется страховщиками самостоятельно и указывается в договоре.
  5. Если суд признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (застрахованное лицо) выплаты от страховщика не получит, и придется ждать довольно долга, пока продавец полностью рассчитается.
Источники
  • https://law03.ru/finance/article/titulnoe-straxovanie-nedvizhimosti
  • https://daily.mango.rocks/titulnoe-strahovanie/
  • https://SocPrav.ru/strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry
  • https://egrnreestr.ru/articles/kak-zastrakhovat-sdelku-pri-pokupke-kvartiry
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-zastrahovat-sdelku-pri-pokupke-kvartiry/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html
  • https://agent112.ru/stati/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti.html
  • https://J.Etagi.com/ps/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe/
  • https://www.vincent-realty.ru/articles/titulnoe-strakhovanie-chto-eto-i-zachem-nuzhno/

strahadmin
Оцените автора
( Пока оценок нет )
Про страхование
Добавить комментарий