Страхование титула квартиры при покупке в ипотеку: сколько стоит при утрате права собственности

Титульное страхование недвижимости — что это такое

Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть вы страхуете не саму квартиру от пожара, наводнения, других чрезвычайных ситуаций, а свое право собственности. Если после регистрации документов в Росреестре появятся третьи лица, которые обратятся в суд и оспорят ваше право собственности, вы получите компенсацию от страховой компании. А если не застрахуете титул, останетесь «ни с чем»: без денег и недвижимости.

Титульное страхование применяют только на вторичном рынке жилья, потому что на первичном рынке покупатели приобретают жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Они будут первыми владельцами квартир, поэтому риски практически сведены к нулю.

Страховка титула выгодна в первую очередь покупателю, потому что обеспечивает защиту его интересов. Например, если покупатель хочет срочно приобрести жилье без долгих проверок его «чистоты», титульное страхование поможет не потерять деньги при возникновении страхового случая.

Например: Владимир решил купить квартиру на вторичном рынке. Эту квартиру недавно получил в наследство от отца Антон. Владимир оформил титульное страхование и зарегистрировал право собственности на недвижимость. Через полгода из-за границы приехал брат Антона Сергей, который не знал о смерти отца и тоже имел право вступить в наследство. Начались судебные разбирательства, и Владимира лишили права собственности. Страховая выплатит ему сумму, установленную договором. Сергей получит свою долю по наследству, Антон — полагающуюся ему часть квартиры, Владимир — деньги, потраченные на покупку.

От чего защищает?

Страховым случаем в титульном страховании является событие, предусмотренное договором, с наступлением которого возникает обязанность страховщика выплатить денежное возмещение.

Страховой случай может произойти в результате:

  • нарушения прав бывших собственников;
  • признания предыдущих сделок незаконными;
  • подделки документов, необходимых для оформления купчей;
  • мошенничества одного из продавцов недвижимости;
  • недееспособности одной из сторон сделок.

Титульное страхование защищает от потери прав собственности на недвижимость во всех этих случаях. Для заемщика такая потеря может оказаться очень опасной, ведь он связан обязательствами с банком и обязан будет погашать задолженность, даже перестав быть собственниками.

Потерять право собственности можно в результате решения суда о признании сделки недействительной (в результате ее совершения несовершеннолетним, недееспособным лицом, в результате мошенничества, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами и пр.).

Однако для страховщика очень важно, чтобы во всех этих действиях не был замешан сам страхователь. Если он остается добросовестным покупателем, то ему выплачивается денежное возмещение согласно условиям страхового полиса.

Таким образом, полис надежно защищает покупателя квартиры или дома от мошенников и любых проблем, которые могут возникнуть если не была досконально проверена юридическая чистота всех правоустанавливающих документов.

ВНИМАНИЕ: Титульное страхование это дополнительная бесплатная проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Если страховщик откажется продавать полис, то стоит еще раз уделить внимание проверке документов и возможно отменить сделку.

В каких банках обязательна страховка титула

В качестве основного требования банка по программам ипотечного кредитования страхование титула отсутствует. Закон предусматривает обязательным лишь страхование недвижимости, оформленной в качестве объекта залога. Это требование есть у каждого кредитного учреждения.

Далеко не каждая страховая компания готова предложить программы титульного страхования. Зачастую СК предлагают полис комплексного страхования. Комплексное страхование в обязательном порядке пригодится в следующих банках:

  • «Райффайзенбанк»,
  • «Газпромбанк»,
  • «ВТБ»,
  • «Альфа-банк»,
  • «ДельтаКредит» и др.

Пожалуй, среди крупных банков только «Сбербанк» ограничивается страхованием жизни и здоровья, а при отказе повышает процентную ставку на 1 пункт.

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Если вы захотите оформить страховку в неаккредитованной компании, ей сначала придется пройти аккредитацию. Это увеличит срок оформления кредита до 1–2 месяцев в зависимости от регламента процедуры в выбранной финансовой организации. А если выбирать из страховщиков, уже аккредитованных банков, сможете оформить страховку в день подписания кредитного договора.

Читайте также:  Страхование лифтов как опасных объектов в 2021 году

Требования к договору

Страхование сделок с недвижимостью и самой недвижимости в целом регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, например — Статьей 932 ГК РФ. Но отдельного законодательного акта, регламентирующего именно титульное страхование, нет, поэтому страховщики руководствуются требованиями основных законов.

Договор обычно заключают на срок от 1 до 10 лет. Причем, если вы захотите оплатить стоимость страховки сразу за весь период, она будет ниже, чем если оплачивать ее каждый год — к сумме применят понижающий коэффициент. В договоре титульного страхования недвижимости обычно указывают:

  • объект страхования — формально им выступает недвижимость, фактически — право собственности и право пользования ей;
  • страховые случаи, при которых возможна материальная компенсация вреда;
  • дату заключения договора, наименование и реквизиты страховой, паспортные данные человека, оформляющего страховку;
  • сведения о квартире, право собственности на которую страхуют, и сведения о заключенном договоре купли-продажи;
  • стоимость страхования и график оплаты страховки, в том числе реквизиты, точная сумма;
  • страховую сумму — сумму, которую компания выплатит при наступлении страхового случая.

Под договором обязательно ставят подписи человек, оформляющий страховку, и сотрудник компании.

Договор о титульном страховании недвижимости может быть заключен и после регистрации права собственности, и перед обращением в Росреестр. В любом случае он считается вступившим в силу после проведения регистрационных действий в Росреестре, потому что именно после этой процедуры появляется объект страхования — право собственности.

Титульное страхование лучше оформлять до регистрации права собственности, потому что оно выступает дополнительной «проверкой» жилья. Сотрудники страховой изучат документы на жилье, договор купли-продажи и откажут в услуге, если риски слишком высоки. Соответственно, вы тоже сможете отказаться от покупки из-за высоких рисков. Если страховая легко заключила договор, он послужит дополнительной подстраховкой

Что такое титульное страхование

Специфическое название объясняет суть этого вида страхования. Титулом называют основное право. В данном случае речь идет о новом владельце квартиры. Его права после завершения процедуры покупки подтверждаются записью в государственном реестре ЕГРН, но могут быть оспорены в ходе судебного разбирательства.
Страхование титула – дополнительная гарантия. По предложенной ставке косвенно оценивают отсутствие рисков. Заключив соответствующий договор (полис) со страховой компанией (СК), устраняют возможность потери собственности или средств.

Когда и зачем нужно оформлять

Обратиться в страховую компанию можно до или после завершения сделки. Рекомендуется оформить полис заранее. Кроме дополнительных гарантий будет проведена профессиональная проверка работником СК.
Титульный страховой полис начинает действовать только после официальной регистрации прав нового собственника (покупателя) в «Росреестре».

На вторичном рынке

Страхование титула по стандартной схеме предотвращает убытки, сопряженные с признанием недействительности сделки по следующим причинам:

  1. недееспособность продавца;
  2. отсутствие согласия супруга(и);
  3. квартира передана иному лицу в качестве обеспечения для получения ренты;
  4. выявлены существенные ошибки при составлении ДКП и другой сопроводительной документации;
  5. нарушены нормативы действующего законодательства.

Полный перечень страховых случаев перечислен в полисе. Следует внимательно ознакомиться с документом, чтобы обеспечить защиту от рисков при покупке недвижимости на вторичке.
В случае нехватки собственных знаний проверку текста договора поручают опытному юристу.

В строящемся доме

Титульное страхование не применяют при покупке квартиры в новостройке. Типовой ДДУ (проектное финансирование) подразумевает передачу собственности только после сдачи объекта в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи.
После регистрации прав покупателя в ЕГРН нет необходимости в данном полисе.
Страховка от застройщика оформляется по правилам, установленным Федеральным законом № 218 от 29.07.2017. В частности, там приведены:

  1. требования к специализированным СК, которые подходят для заключения соответствующих договоров;
  2. правила документарного сопровождения;
  3. условия оповещения дольщиков.

    Страхуют гражданскую ответственность:
    «застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения» (ст. 25, п. 25).

Как определяется страховая сумма

Вознаграждение СК составляет 1,5±1% от установленной стоимости квартиры. Сумма может отличаться от указанной в ДКП с учетом реальной рыночной оценки.
После завершения оценочной экспертизы формируют коммерческое предложение потенциальному клиенту с учетом рисков, определенных специалистами.
График платежей рассчитывают индивидуально. Как правило, максимальные тарифы применяют в начальном периоде (0,5-1,5 года). Далее предлагают сниженные ставки с учетом меньшей вероятности рисков.

Срок страхования титула

Длительность действия страхового полиса ограничена только договоренностью сторон. Юристы рекомендуют приобретать полис на три года, не менее. Этот срок установлен в ГК РФ, как предельный для подачи исковых заявлений о признании недействительной сделки с недвижимым имуществом.
Следует отметить наличие исключений по приведенному временному интервалу. По решению суда срок увеличивают. Подобные решения принимают, если доказано тяжелое болезненное состояние истца либо другие особые обстоятельства (ГК РФ, ст. 205).

Сколько стоит титульное страхование

В сводной таблице приведены основные условия и стоимость страхования в профильных компаниях (по состоянию на 2021 г.):

Читайте также:  Добровольное страхование в квитанции ЖКХ – что это такое и как оплачивается

Наименование СК

Стоимость услуги в % от цены недвижимости (ежегодная оплата)

Примечания, особенности

Ингосстрах

0,3-3

Услуга предлагается в рамках страхования ипотеки. Расчет выполняется с учетом требований конкретного банка.

Альфа Страхование

0,15-0,5

Приведена стоимость страхования на год.

Сбербанк Страхование

02-1

К титульному полису добавляют по отдельным тарифам страхование имущества, жизни и здоровья, трудоспособности.

ВТБ Страхование

0,2-3

Титульное страхование – часть общего обеспечения при подготовке типового кредитного договора.

Росгосстрах

0,1-4

Минимальные тарифы (до 1%) предлагаются на один год. За трехлетний период придется заплатить до 2% от оценочной стоимости квартиры.

РЕСО Гарантия

0,3-1,5

Стоимость годового полиса.

Исходные данные:

  1. сумма – 5 800 000 р.;
  2. объект страхования – квартира на вторичном рынке недвижимости;
  3. заемщик – мужчина, 40 лет;
  4. созаемщик – женщина, 35 лет;
  5. годовой тариф – 59 160 р. (1,02%).

Можно ли отказаться от страховки

Как отмечено в предыдущем разделе, титульное страхование часто предлагают кредиторы для повышения уровня гарантий.
Некоторые банки делают полис обязательной частью ипотечного договора. Другие – соглашаются выдать ссуду без него, но устанавливают увеличенные процентные ставки.
Следует правильно понимать ответственность СК при выдаче полисов. Страховка распространяется только на собственность, что не исключает возможность восстановления прав ранее прописанного человека на проживание. Это объясняет необходимость тщательной проверки юридической чистоты при совершении сделок с недвижимостью.

Порядок оформления

Для покупки страховки титула нужно пройти ряд шагов:

  1. Нужно выбрать страховую компанию.
  2. Собрать довольно большой пакет документов, которые страховщик возьмет на изучение прежде, чем согласиться заключить договор.
  3. После получения позитивного ответа от компании оформить страховой полис и оплатить его стоимость.

Рассмотрим каждый этап процедуры оформления страховки более детально.

Выбор компании

Титульное страхование в России предоставляют очень ограниченное число страховщиков. Все они страхуют риски при покупке квартиры, дома, нежилых помещений (например, производственных комплексов), земельных участков, а некоторые даже готовы брать на страхование риск покупки объектов незавершенного строительства.

Но в основном компании сотрудничают с заемщиками банков-партнеров либо юридическими лицами. Перед тем как оформить договор страхования проводится экспертиза всех документов на покупаемую недвижимость.

Название СКТарифСрок страхованияСтраховые риски
Росгосстрах0,25-1%до трех летпотеря права собственности
РЕСО-гарантия0,3-1,4%на срок кредитованияутрата права собственности, обременение
Альфастрахованиеот 0,3%до 10 летпотеря права собственности

Какие документы нужны?

Для титульного страхования нужно будет заполнить заявление-анкету, где описывается покупаемая недвижимость, а также все сведения о праве собственности и предыдущих сделках. Вместе с заявлением нужно подать и пакет документов, большая часть которых связана с самой недвижимостью.

Для страхования потребуется:

  • копии паспортов сторон;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • расширенная выписка из ЕГРН;
  • техплан БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • документы, подтверждающие дееспособность продавца;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если у продавца есть маленькие дети);
  • согласие супруга/и продавца на совершение сделки;
  • отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли (если покупается доля).

В случае если квартира ранее часто покупалась и перепродавалась, могут быть затребованы правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам. Дополнительно страховщик вправе запросить расширенные выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что в квартире не прописаны несовершеннолетние лица. После того как все документы будут изучены, подписывается договор страхования.

Делается это без нотариального оформления в простой письменной форме. Страховку титула можно купить как до регистрации права собственности на квартиру, так и после этой процедуры. Но полис вступит в силу только после появления на купчей отметки регистратора.

Как застраховать титул при покупке жилья

Для сравнения актуальных условий составляют сводную таблицу. Кроме ставок отмечают особенности страхового покрытия. Если предполагается использование кредита, начинают с выбора банка.
Заполнить анкету страховки можно на официальном сайте СК, чтобы получить предварительное предложение с расчетом цены. Уточненные данные по условиям приобретения полиса предоставляются после проверки.

Что нужно учесть при оформлении титульной страховки

Первоначально важно при выборе страховой компании учитывать отзывы клиентов о проведении выплат и ценовой политике. Далее важно учесть еще ряд факторов, касающихся титульного страхования:

  • сроки – максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить. Оформление страховки на 3-5 лет зачастую приводит к долгим судебным разбирательствам;
  • расчет суммы компенсации – размер выплаты в случае утраты права собственности равняется рыночной стоимости объекта недвижимости на день вынесения решения суда. Этот пункт указывается в договоре.

Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

  • документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
  • сам договор титульного страхования недвижимости;
  • решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Читайте также:  Страхование недвижимости, имущества физических лиц: полис добровольного страхования квартир граждан онлайн

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.  

Могут ли отказать в страховом возмещении

Стандартные причины, не признаваемые страховыми случаями:

  1. радиоактивное заражение местности;
  2. военные действия;
  3. техногенные и природные катастрофы;
  4. изъятие или уничтожение объекта недвижимости по решению органов государственной власти;
  5. конфискация квартиры по решению суда в рамках погашения долговых обязательств.

Основанием для отказа может быть названо:

  • приобретение жилплощади с неузаконенной перепланировкой;
  • выполнение капитального ремонта;
  • использование объекта недвижимости не по целевому назначению.

В перечисленных случаях предполагается умышленное утаивание важной информации.

Когда СК могут не платить страховку

Прежде чем выплатить компенсацию страховая компания проводит выяснение всех обстоятельств, приведших к наступлению страхового случая. Существуют варианты, при которых страховая на законных основаниях может не осуществлять выплаты, например, при утрате права собственности на объект в одном из следующих случаев:

  • особенное положение в стране – гражданская война, военные действия или операция, а также их последствия;
  • конфискация недвижимости на законных основаниях государственными органами;
  • изъятие квартиры в случае неисполнения обязательств страхователем;
  • изъятие имущества при отсутствии возможности владения страхователем в силу закона;
  • повреждение или полная гибель имущества;
  • снос здания;
  • умышленные действия страхователя, направленные на получение выплаты от СК;
  • изъятие земельного участка, который используется с нарушениями;
  • окончание права собственности на земельный участок;

Страховая компания вправе отказать в выплате в одном из следующих случаев:

  • истечение срока, установленного для произведения выплат и обращений за ними;
  • получение возмещения от виновного лица;
  • отсутствие подтверждений наступления страхового случая;
  • предоставление ложных данных со стороны страхователя, из-за которых отчуждение происходило без сопротивления со стороны страхователя;
  • случай из списка исключений – наводнение, взрыв, землетрясение и прочие форс-мажорные обстоятельства;
  • перепланировка квартиры осуществлена без получения согласия со стороны банка и СК;
  • использование недвижимости не по назначению;
  • объект залога продан или подарен иному лицу;
  • объект залога сдавался в аренду;

Отзывы на титульное страхование

Я получила с дочкой в апреле 2015 года однокомнатную квартиру от Администрации города Москвы. Наконец-то очередь моя подошла! Справили мы с дочкой новоселье, и решила я от греха подальше застраховать её на полную стоимость. Уж очень я квартиру долго ждала, измаялись мы по съёмным квартирам мотаться. Вот и боялась её потерять. И как в воду глядела.

Стоило только в шестнадцатом году летом на дачу уехать, как квартиру уже продали, и по возвращении мы не смогли в неё попасть. И ведь как мошенники ловко всё провернули, будто я выписывала доверенность на незнакомого человека, чтобы он продал моё жилище. Так что не смогла я ничего доказать, но хоть деньги за квартиру страховая заплатила, и на том спасибо! А тогда та ситуация была для нас просто кошмаром!

Галина Непрокина

Покупал пару месяцев назад квартирку с непонятным происхождением не в самом хорошем районе города. Пообщавшись с бабулями у подъезда, узнал, что здесь обитает много мутных личностей, поэтому решил подойти к делу основательнее. Не только проверил досконально все бумажки на недвижку, но и купил страхование титула, чтобы не пролететь, если что недосмотрел. Посмотрев сайты многих страховых и обзвонив их все, выбрал РОСНО. Меня устроили такие их условия — 2 рабочих дня на принятие решения и оформление, да и цены нормальные, не то, что у других. Отдал всего полпроцента от цены квартиры. Хорошо, что купил квартиру без проблем, и страховка не понадобилась на этот раз.

Игорь Нечаев

Полезные советы

Страхование титула защищает ипотечного заемщика от потери права собственности на приобретаемый объект. Отказаться от страхования можно, но в случае утраты права собственности ответственность перед банком будет полностью лежать на плечах покупателя. Узнать примерную стоимость полиса вы можете в разделе «Калькулятор страховки по ипотеке». Проконсультироваться по вопросам ипотечного страхования вы можете у наших специалистов по телефону +7 499 322-14-22.

Стоимость полиса

В среднем стоимость полиса при титульном страховании колеблется на уровне 0,2-2,5% от стоимости договора по ипотеке. Цена на страхование титула зависит от ряда факторов:

  • сумма кредита – с ростом суммы дорожает ипотечная страховка;
  • условия каждого конкретного банка – для ипотеки банка «ВТБ» полис будет дороже, чем «ЮниКредитБанка»;
  • город покупки недвижимости – для Москвы страхование титула дороже, чем на периферии;
  • степень риска – с количеством рисков растет стоимость полиса;
  • срок договора – стоимость снижается от года к году.

Заключение

Титульное страхование помогает решить очень важную проблему – защитить себя на случай потери права собственности на недвижимость. В России этот вид страхования предлагают немногие компании и стоимость страховки может составить весьма приличную сумму, особенно, если покупаемая недвижимость стоит дорого. Зато в замен страхователь получает дополнительную проверку документов на квартиру и гарантию отсутствия проблем в будущем.

Источники
  • https://J.Etagi.com/ps/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html
  • https://prosto.insure/articles/titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke
  • https://lawsfaq.ru/155-strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry.html
  • https://domovik.guru/nedvizhimost/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti-chto-eto-takoe-i-skolko-stoit.html

strahadmin
Оцените автора
( Пока оценок нет )
Про страхование
Добавить комментарий